Kosten sparen durch effiziente Grundlagenarbeit
Um Sanierungskosten möglichst gering zu halten, ist es hilfreich den Umfang einer Maßnahme im Vorfeld genau zu definieren, im Kontext der Aufgabe zu prüfen und mit dem Auftraggeber zu diskutieren. Dadurch lässt sich der Umfang in den meisten Fällen sinnvoll reduzieren.
Oft sind
Tipps zur Vorbereitung
- Genaue Untersuchung
- Schriftliche Grundlagen
- Vor- und Nachteil Transparenz
- Grobkosten | DIN 276
- Beratung vom jeweiligen Fachmann
- WEG: Genaue Beschlußformulierung
Die Bauqualität im Bestand spielt eine Schlüsselrolle, wie gut wurde das Bauwerk erichtet? Langlebigkeit wird durch technische Qualität erreicht, gute Details sind dabei entscheidend. Um das volle Ausmaß des Qualitätsbegriffes zu erfassen, ist es ratsam ihn zu zergliedern - in die Qualität der Verarbeitung, der verwendeten Baustoffe und der Funktionsgüte, also der Summe der Einzelteile.
Somit ist die Bauqualität der Grundstein der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und entscheidet über die jährliche Belastung einer Liegenschaft.
Falsche Sanierungen, unterlassene Pflege, unterlassene Instandsetzungen und Instandhaltungen sind der andere Teil der Gebäudequalität, den die Eigentümer oder Verwaltungen unmittelbar beeinflussen. Dabei spielen insbesondere das Verstehen einzelner Bauteile und deren Zusammenwirkungen als auch Maßstäbe der gesellschaftlichen Entwicklung wie die des energetischen Bauens und der Energieeffizienz eine entscheidende Rolle.
Leider wird insbesondere bei Immobilienverwaltungen durch viele Umstände wie bestehende Verwalterverträge, mangelnde Kenntnis, Honorierung u.a. der Aspekt der Sanierung, Schadens- und Problembeseitigung nur bedingt berücksichtigt. Dies führt zu einem graduellen Verfall der Immobilien, denn die Verwaltung soll umfassende Dienstleistungen erbringen, für die sie nicht bezahlt wird.
Hier sind wir auf die vorsorgende Betrachtung der Immobilie als Ganzes eingerichtet und können mithilfe eigens für die Übersicht entwickelter Instrumenter Transparenz schaffen über Qualitäten, Schäden, Entwicklungsmöglichkeiten und Kosten.
Verwaltungen, deren Tätigkeit ohnehin aufgrund der vielen privaten Ansprüche als höchst belastend eingestuft werden muss, sind daher nur bedingt in der Lage, den Wertgedanken von Immobilien selbstständig zu entwickeln bzw. weiterzuführen.
Die Eingangsfrage einer Bausanierung ist der Lebenszyklus
Bauteile altern schneller wie das gesamte Gebäude. Vergleichbar mit Autoteilen unterscheiden wir Verschleiß und Erneuerung, je nach Typ, Bauart und Beanspruchung. Wenn also Reifen, Bremsanlage, Zündkerzen oder Kupplung regelmässig erneuert werden, erlebt auch das Gebäude bis zu seinem Abriss viele einzelne Bauteilerneuerungen. Manche Bauteile haben eine wesentlich geringere Lebensdauer als das gesamte Gebäude. Steil- und Flachdächer, Fenster und Fassaden, Türen und Tore oder die gesamte Haustechnik müssen in der Gesamtlebensdauer einer Immobilie öfter ersetzt werden. Dabei ist der Zeitpunkt der jeweiligen Erneuerung entscheidend, denn dann müssen die finanziellen Mittel bereit stehen.
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Die Lebenszyklusmethode – ein Wert- und Vorsorgeinstrument, um Immobilien ganzheitlich zu betrachten. Dabei ist der Lebenszyklus von Gebäudebauteilen bestimmten Grundregeln der Erneuerung unterworfen.
1. Die Vorsorgemethode macht Sanierungskosten planbar
Die Lebenszyklusmethode als Vorsorgemethode ermöglicht es rechtzeitig für Erneuerungen anzusparen, um zu einem bestimmten Zeitpunkt in aller Ruhe die relevanten Bauteile zu tauschen. Dieser Zeitpunkt kann somit eingegrenzt und sinnvoll geplant werden. Der Lebenszyklus beispielsweise eines Flachdachs empfiehlt je nach Qualität, Nutzung, Belastung etc. dessen Erneuerung nach 20 bis 35 Jahren. Andere Instandsetzungsbeispiele sind die Erneuerung eines Balkonbelages, der Tausch von Fußböden oder Fenstern – hier unter dem Aspekt der Dichtigkeit, des energetischen U-Werts und der Behaglichkeit.
Dabei muss ein Bauteil über die Bauschadensuntersuchung genau geprüft werden. Kann es noch ertüchtigt werden? Und wenn ja, für wie lange? Diese Untersuchung hilft Bauherren viel Geld zu sparen.
Wir vom Ingenieurbüro Kutzschenbach haben langjährige Erfahrung bei der Überprüfung von Gebäudebeständen. Selbst nasse Dächer können unter Umständen wieder trockengelegt, Abdichtungen ertüchtigt, Fenster mit neuen Dichtungen versehen und verblichene Farben nach ausgeklügelten Fachregeln wieder aufgefrischt werden.
Tipp:
Weitere interessante Sanierungsbeispiele aus unserer täglichen Praxis.
2. Reduzierung der Dringlichkeitsstufen bei Sanierungen
Investitionsvorhaben werden durch sogenannte Dringlichkeits-einstufungen ausgelöst. Häufig jedoch geschieht dies vorschnell. Die Gründe: Unkenntnis oder Teilwissen von Sachverhalten oder durch nicht fachgerechte Beratung seitens der ausführenden Unternehmen.
Oft stellt sich bei einer sorgfältigen Lebenszyklus-Untersuchung heraus, dass eine zuvor als dringlich